ドバイの不動産が熱い！？ドバイ不動産の購入・賃貸を徹底解説

コロナが始まり、中東、アジア圏の中で最も早く、観光客の受け入れを再開したドバイ。

コロナ禍との共存を果たしたドバイは、世界中から大きな注目を集めています。

また、今年ドバイ政府はメタバース、web3領域に力を入れると発表しており、

2030 年までに 40,000 を超える仮想現実上の仕事をサポートすると宣言もしています。

税金がほぼ存在しないことや、外国人でも法人設立、VISAの取得がしやすいことから、

世界富裕層移住ランキングではアメリカやカナダ、シンガポールを抑えて一位に輝いています。

ミリオネア(超富裕層)の移住マップが
公開されています。

今年度の、アメリカへの移住者が1500
増加なのに対し、

ドバイへの移住者は、2.6倍の4000。

いかにドバイ移住が熱いか物語っていますね。 https://t.co/Ntlm0NUKnN

— もり＠ドバイ🇦🇪移住サポート (@dubaioption) June 23, 2022

今回は、そんな、今一番盛り上がっている海外移住先、ドバイの、不動産について解説していきます。

弊社Youtubeでもドバイの不動産について語っています。

 

ドバイ不動産の状況【2023年】

2022年のドバイ不動産価格は2021年に比べて1.3倍上がっています。

ドバイ政府がコロナとの共存に成功したことや、ウクライナロシア間の戦争などにより、多くの人たちがドバイに移住してきました。

さらに、ウクライナ・ロシアの富裕層は、ヨーロッパ諸国による制裁を受けアラブ首長国連邦に資金を移動させました。

不動産もその例外ではなく、買い手の上位4位にロシア人が入りました。

ドバイ不動産の購入者の国別ランキングは、1位インド、2位イギリス、3位イタリア、4位ロシア、５位フランス、6位カナダ、7位アラブ首長国連邦、8位パキスタン、エジプト、9位レバノン、10位中国となりました。

不動産の購入でVISAも取得できるため、世界的にもドバイ不動産への注目が高まっています。

日本でも近年、円安が進んでおり、資産の分散化をするためにドバイ不動産を買う人が多いです。

 

 

ドバイ不動産の購入メリット

近年需要が高まっているドバイの不動産。

ドバイで不動産を購入するとどんなメリットがあるのでしょうか？

優れた賃貸利回り

世界で最も急速に成長している都市の 1 つであるドバイは、長期的な投資をする上で非常に良いです。

他の主要なグローバル不動産市場と比較しても、ドバイ内の不動産の賃貸利回りは非常に高いです。

ドバイの不動産投資家は物件の貸出で、およそ5 ～ 9%のリターンを毎年得ることができます。

ドバイ最大手不動産プラットフォーム、Property Finder Report によると、平均賃貸利回りは、ロンドン (2.9%)、香港 (2.3%)、シドニー、シンガポール (両者 2.8%) となっています。

以上の都市と比べると、ドバイは平均7％と非常に良い数字を出しています。

このような素晴らしい利回りを実現しているのは、家賃収益に対する課税がないことや、税制・法律面で多くの人々がドバイに移住してきていることが理由として上げられます。

キャピタルゲインが狙える

先ほども申し上げたとおり、ドバイの人口は増えており、不動産価格も2021年以降上がっています。

2022年から2023年7月現在にかけても少しずつ上昇を続けています。

これからも多くの不動産が建設されており、今後の価格にも期待することができます。

そのため、現段階でも不動産購入し、1,2年後の売却で売却益を狙える可能性が高いです。

また、ドバイでは物件の売買に対する利益に関しても税金が一切かかりません。

引用：「bayut」

VISAが手に入る

ドバイで不動産を購入することで一定条件を満たすと投資家VISAというものが申請できます。

2年間有効なVISAでしたら、申請者本人が750,000AED以上の不動産を購入することで申請が可能です。

またその場合、ご自身だけではなく、ご本人様の配偶者様とご両親のVISAも申請することができます。

5年間有効なゴールデンVISAでしたら、申請者本人が2,000,000AED以上の不動産を購入することで申請が可能です。

また、5年後も問題なく保有している場合は10年間のゴールドVISAというものを申請できるチャンスがあります。

ちなみに、このゴールドVISA、著名な方でいうと、サッカーのクリスティアーノ・ロナウド選手が保有しています。

更に、ドバイのVISAを取得し、日本の非居住者になれば、所得税・法人税・固定資産税など全てゼロ％にすることができます。

リスクヘッジになる

日本にいると、どうしても国内だけで完結する投資をしてしまいがちです。

また、近年円安が進んでおり、2021年7月から、2022年9月にかけて円の価値は約23%下落しています。

ドバイに住むことで不動産の購入や、ドルペグされているAED（ドバイ現地通貨）の保有や、海外株も容易に購入することができます。

ドバイに投資をすることで、必然的に分散投資を行えるようになります。

ドバイ不動産の購入デメリット

メリットが沢山あるドバイ不動産。

しかし、もちろんデメリットも存在します。

購入してから困らないようにするためにも、しっかり把握しておきましょう。

暴落のリスクあり

ドバイの不動産は流動性も高く取引高も他の都市と比べて高いです。

そのため、価格上昇も狙えますが、逆に損失を出す可能性もあります。

2009年にはDUBAI WORLD手がけるナキールが債権を返せなくなり、ドバイ債務危機が起きました。

また、これによりドバイワールドやブルジュカリファを始めとする多くのプロジェクトが延期されました。

それに続いて、ドバイ内でも不動産の価格が一時的に下がりました。

しかし、当時延期されたプロジェクトのほとんどが、現在は完成しています。

他の国であれば、そのままプロジェクトは無かったことにされてしまいますが、ここドバイでは最後までプロジェクトをやり遂げることができます。

ブルジュカリファも結局、アラブ首長国連邦の96%の石油を持っているアブダビの資金を借りて完成されました。

ドバイが他の国と大きく違うのは、オイルマネーから生まれる莫大な資金とプロジェクトの遂行力です。

一度に大きな資金が必要

ドバイで不動産を購入する場合、最低でも75万AED（日本円で3000万円）程度は欲しいです。

ドバイ内で、日本人が快適に住むことができる物件で、１ルーム、１ＬＤＫとなると相場は75万円ＡＥＤ以上になります。

また、不動産を担保に、ローンを組むことも可能ですが、依然大きな資金は必要となっていきます。

そのため、ドバイでの不動産購入は余剰資金がある人におすすめできます。

 

 

ドバイ物件エリアの選び方

ドバイで不動産を購入する場合、投資用なのか、居住用なのかで選び方が変わってきます。

以下では、それぞれの購入目的に応じて解説していきます。

投資目的での不動産購入

投資目的で購入する場合、ドバイの中でも開発途中のエリアがおすすめです。

理由としては、既に開発が終わっている場合、価格の大幅な高騰が見込めないからです。

また、購入できる不動産も二次流通後（前の大家からの購入）の物件のみになってしまいます。

対して、未開発エリアであれば、物件の二次流通だけではなく、デベロッパーから直接購入することもできます。

その場合、定価で買うことができるので、手放す際は、購入価格より高値で転売できる可能性が高いです。

ほとんどの物件がデベロッパーからのオリジナル価格よりも高値が付く場合が多いです。

そのため、人気のオフプラン物件はセール開始30分で売り切れるなど、激戦になる場合も多いです。

しかし、時にオリジナル価格よりも下がることもあるので、絶対というわけではありません。

また、デベロッパーからの直接の購入の場合、物件の引き渡しまで1~3年待つ必要があります。

そのため、気長に待てる人はデベロッパーからのオフプラン物件（未完成物件）もおすすめでしょう。

現在ドバイの開発エリアだと、以下のものがあります。

ドバイ開発中のエリア

ドバイ自体、建国50年と歴史の短い国です。

また、ドバイの中心ダウンタウンも2004年ほどから建設がスタートがしたため、全体的に新しいエリアが多いです。

こちらでは、その中でも特に新しい建設完成度50%以下のドバイ開発エリアを紹介します。

メイダンシティ

Dubai as we all know is a city which never sleeps and is also designated as one of the world’s most happening city. Meydan City which is also known as Dubai Meydan District is one of its kind constructions in Dubai.#Dubai #MeydanCity pic.twitter.com/qT9NpBVAqg

— View Emirates (@viewemirates_) January 9, 2019

メイダンシティはドバイの中心地ダウンタウンから10kmほど行った場所に存在します。

ドバイ最大級の競馬場があり、日本のJRAもレースとして取扱っています。

また、9コースにも及ぶゴルフコースやホテルなどが存在します。

2015年に発表されたドバイワンタワーというタワーもこのエリアに建設予定で、世界一高い住宅用タワーになるそうです。

同エリアでは、タワーマンション型だけではなく、ヴィラやタウンハウスなどの戸建ても建設予定です。

メイダンと呼ばれるデヴェロッパーが手掛けており、グループ会社内は外国人向けの会社設立パッケージなども取り扱っています。

クリークハーバー

【ドバイの開発エリア】
クリークハーバーの完成予想図です。

ブルジュカリファより高い、クリークタワーも建設されますし、第二のダウンタウンとして盛り上がること間違いなしですね。

また、ドバイ唯一の天然湖があり、野生のフラミンゴも生息しています。 pic.twitter.com/cFtGfT0LLu

— もり＠ドバイ🇦🇪移住サポート (@dubaioption) September 8, 2022

ドバイクリークタワーという世界一高いタワーの建設が予定されています。

クリークハーバーとは、そのクリークタワーの周辺のことを指します。

ダウンタウンからも近く、タクシーでドバイモールからわずか15分で着きます。

非常に開放的なエリアで心地よいです。

こちらはすでに完成している物件も多く、タワーマンション型の建物が多いです。

また、ドバイ最大のデヴェロッパーEMAARのプロジェクトのため、政府とも協力しあい、

最後までプロジェクトをやり遂げるに違いないでしょう。

ドバイダウンタウン、ドバイモールやブルジュカリファもEMAARのプロジェクトになります。

ソーバハートランド

【ドバイの開発エリア】
Sobha Hartland

内外装ともに高いクオリティが保障されている物件が多い。

モダンな雰囲気が特徴的で、日本人の感性にもあいやすい。

ダウンタウンからは、車で15分ほどと非常に近い。 pic.twitter.com/qvaPhBUP8n

— もり＠ドバイ🇦🇪移住サポート (@dubaioption) September 9, 2022

ソーバハートランドは、メイダンシティの隣に位置する開発エリアです。

ソーバというデヴェロッパーが手掛けており、すでに40%ほどの物件が完成しています。

他の不動産とは違って、内外装こだわりぬいた、高いクオリティーが特徴です。

また、内装にはEMAARと同じく暖色系の色が多く使われていて、日本の高級マンションにも似ているポイントがあります。

ヴィラやマンションなど様々なタイプの建物が建設される予定です。

幅広いニーズに合わせた、物件選びができるでしょう。

居住目的での不動産購入

居住目的で不動産を購入する場合、人によって選ぶ条件は変わってきます。

以下では、ドバイに移住してくる日本人の多くが意識するポイントを紹介していきます。

コスト

ドバイではエリアによって大きく値段が変わってきます。

ドバイの中心地ダウンタウンや、ドバイNO.1の繁華街JBR周辺だと不動産の価格や賃料は高くなってしまいます。

また、同じ値段でも築年数が古く、全体的にクオリティが落ちることも多いです。

逆に、現在開発がすすんでいないエリアや、中心地から車で15分ほど離れた場所ですと費用は安くなります。

以下は、JVCやクリークハーバーなどの、中心地から離れた物件の賃料の参考価格です。

※１AED＝39円、一年間の賃料で算出しています。

1ルーム（1DK）	40,000~59,000AED（年間160万円～）
１ベッドルーム（1LDK）	60,000~79,000AED（年間200万円～）
２ベッドルーム（2LDK）	80,000~90,000AED（年間320万円～）

以上の価格よりも、安い物件もドバイには多く存在します。

しかし、この価格ラインを下回ると老朽化が目立つものも多くなっていきます。

ドバイでは、物件にもよりますが、築10年を超えてくるとかなり傷んでいる場合が多いです。

利便性

利便性は、住まいを決める際に、非常に重要になってくるポイントです。

ダウンタウンやドバイマリーナなどのシェイクザイード道路沿いでしたら、電車も通っているので非常に生活しやすいです。

また、ダウンタウンには日本語学校があります。

お子様の学校や勤務先の位置も近いと非常に良いでしょう。

ただ、便利になればなるほど、不動産価格は上がってしまいます。

また、都市に近づくほど、公園なども減るので、お子様が公園で伸び伸び遊べるようなところに住みたい方は、

少し内陸の方を検討してもいいかもしれません。

ちなみに、内陸に住んだ場合は、バスや電車も少ないので、基本的に車を持った方が生活は楽です。

※タクシーは安いのでその都度呼ぶということも現実的ではあります。

10km=1000円程度

セキュリティ

ドバイの多くのマンションでは、管理人が24時間監視しており、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティが万全なことが多いです。

また、そもそも犯罪を犯すと国外追放になるため、多くの人々は犯罪行為を行おうとしません。

そのため、大前提としてドバイは非常に治安が良いです。

ただ、それでも心配な人に関しては、より高いセキュリティが担保された物件を選ぶのも良いでしょう。

キーがないとエレベーターのボタンがそもそも押せないマンションや、大手のホテルレジデンスなど価格が上がるほどセキュリティのクオリティも上がります。

部屋の間取り

部屋の間取りは、１ベッドルームもしくは２ベッドルームが一般的です。

１ベッドルームは、日本の１LDKを指しますが、日本よりも天井が高かったり、リビングが広いことが多いです。

そのため、日本と同じ間取りでも快適に過ごすことができます。

また、内見の際に必ずチェックしておきたい点としてバスユニットの有無があります。

高級マンションでも付いていない場合もあるので、購入する際は注意が必要です。

その代わり、ドバイのトイレは1LDKでも二つ付いてる場合も多いです。

アメニティ

ドバイのマンションでは、駐車場、ジム、プールは標準装備で付いているところが多く、全て無料で使える場合が多いです。

また、中にはサウナや運動場、小さな遊具が存在する場合もあります。

日本だと、マンションにプールやサウナが付いているのは非常に珍しいですが、ドバイでは一般的です。

他にも、賃貸の場合、大家が光熱費・水道・インターネット回線費用を負担してくれる場合もあります。

自身で契約や支払いをしなくても良いので非常に便利です。

 

ドバイ賃貸契約の流れ

ドバイには、通常の賃貸契約以外にもマンスリーマンションやAIRBNBなど様々な方式があります。

以下では、通常の賃貸の契約の流れを解説しています。

①物件の内覧

まずは、お客さまのお好みや必要な条件、間取りなどをヒアリングさせていただきます。

ドバイには、様々な物件の種類が存在し、家具付きやインターネット回線付き、光熱費が無料の物件もあります。

また、間取りも1studio(1ルーム),1bedroom（1LDK）,2bedrooms（２LDK）などがあります。

しかし、日本と同じ間取りでも、比較的広く開放感のある物件が多く、天井が高かったり、トイレ・バスルームが二つ以上ついている場合も多いです。

ヒアリングの後は、弊社の方で内見のご予約を入れさせていただき、実際にお客様と見学に行きます。

 

②契約書の締結

内覧が済み、物件を気に入っていただ場合は、契約となります。

パスポート・エミレーツIDをご用意していただき、控えなどを提出します。（エミレーツIDを持っていない場合は、要相談となります）

また、この際に契約情報の確認なども行います。

③入金

基本的にドバイでは、cheque book（小切手）に大家さん宛の金額を書き、渡す場合が多いです。

また、大家さんによっては、銀行振り込み・クレジットカード払いも受け付けている場合もあるので、確認してみましょう。

無事に小切手が確認されますと、入居することができます。

④入居

入居の際には、各施設内や部屋の説明を受けます。

また、家具付きの物件の場合、備品のチェックなども同時に行います。

備品の破損などがあると、退去時に支払うこととなるので、注意が必要です。

また、退去を希望する場合は、大家さんとの契約状況によりけりですが、一般的には契約日の次の年の90日前に申告する必要があります。

ドバイ不動産の買い方

①物件の内覧

お客さまのお好みや必要な条件、間取りなどから最適な物件をご提案させていただきます。

分譲物件には、戸建てやアパートメントタイプなど様々な種類があります。

また、既に完成している物件以外にも、現在建設中であるオフプラン物件なども存在します。

こちらについては、デヴェロッパーからの直接の購入となるので、完成してすぐの、まだ誰も住んだことのない物件に住むことができます。

間取りも1studio(1ルーム),1bedroom（1LDK）,2bedrooms（２LDK）などがあります。

しかし、日本と同じ間取りでも、比較的広く開放感のある物件が多く、天井が高かったり、トイレ・バスルームが二つ以上ついている場合も多いです。

ヒアリングの後は、弊社の方で内見のご予約を入れさせていただき、実際にお客様と見学に行きます。

 

②契約書の締結

当該物件を購入する際に、MOUという不動産購入の契約書を交わします。

こちらに価格や注意事項なども記載されているのでしっかり確認しましょう。

また、このタイミングで物件本体以外にかかる費用、トランスファー費、エージェント費用なども確認します。

③入金

前オーナーへの入金は、基本的にcheque book（銀行振出小切手）で行います。

各ドバイ内の銀行で、manager chaque　book の申請をします。

その際には、宛名と金額をしっかり確認しましょう。

④引き渡し

最後に引き渡しです。

前オーナーから、当該物件のtitle deed（登記）の権限を渡されるので、登記の確認ができ次第、小切手を渡しましょう。

小切手を渡し、名義人が変わりますと、これで引き渡しが完了となります。

ご自身で住んでいただくのも結構ですし、貸し出しをされても良いと思います。

ただ、物件オーナーになったことで、各部屋の修繕や建物の管理費用は払う必要があるので、注意が必要です。

【番外編】アラブ首長国連邦の不動産

ドバイ以外の首長国でも、外国人が不動産を購入することはできます。

現在注目が集まっているのは、アブダビ、シャルジャとラスアルハイマです。

アブダビ

アラブ首長国連邦の首都であるアブダビ。

石油の産出地域としても重要な役割を果たしています。

なんと、アラブ首長国連邦内で採れる石油の96%をこのアブダビが握っています。

非常に豊かな地域で、ドバイに次いで外国人が多いです。

街の雰囲気としては、どこも非常に綺麗で、落ち着きもあり過ごしやすいです。

ただ、ドバイと同程度もしくは、若干ドバイよりも物価は高いです。

シャルジャ

ドバイダウンタウンから車で20分ほどの場所に位置します。

ドバイのすぐ隣に位置するため、非常に便利ですが、ドバイなどと比べると物価が安いです。

そのため、多くの外国人がシャルジャに住んでいます。

アラブ首長国連邦のベッドタウンとしての役割も果たしているため、朝、夕方のラッシュ時は道路が非常に混みあいます。

ラスアルハイマ

ドバイから北に100kmほど行った場所にある地域です。

山からも非常に近く、車で30分ほど行くと美しい景色が広がっています。

5年後の2027年に、カジノの建設が予定されており、既にIRに対しての法律の改正などが行われています。

また、外国人招致に向けて鉄道や住宅地の建設が行われています。

アラブ首長国連邦の中で、今最も、期待されているエリアになります。

まだまだ、ドバイと比べると不動産価格も抑えめなので、選択肢としては良いかもしれません。

ドバイ不動産よくある質問

ドバイで不動産を扱う上で、よくある質問を掲載させていただきました。

オフプランとは？

オフプランとは未完成物件のことです。

まだ建築途中、または施工前の更地の状態のときに、将来完成する物件に対して支払うプランになります。

基本的には3~5年後に完成のものが多いです。

特徴としては、他のすでに完成している物件よりも安く購入できる可能性が高いことです。

また、支払い期間も2~3年で分割することができるので、通常の不動産購入よりも費用が少なくて済む場合があります。

しかし、途中でオフプランが延期になってしまう可能性もあるので注意が必要です。

本当にプロジェクトが上手くいくのかしっかり考える必要があります。

 

ローンは組める？

ドバイで不動産購入するときに、住宅ローンを組むことができます。

各ディベロッパーでもローンがあったりもしますが、銀行で住宅ローン申請する場合が多いです。

しかし、当該物件が担保になるので、支払いが出来ない場合は回収されてしまいます。

また、不動産ＶＩＳＡの申請にも制限がかかってきてしまいます。

 

 

ドバイ不動産まとめ

ドバイでは、外国人の法人設立・VISAの取得が非常に容易です。

また、法人税・所得税・贈与税・固定資産税など全て存在しますせん。

そのため、今ドバイ移住が世界各国で非常に注目されています。

それと同時にドバイ内の不動産の熱も高まっています。

日本人がドバイの不動産を買うことで様々な方面でメリットを享受できるのは間違いありません。

ドバイ移住・ドバイ不動産に興味を持った方は、お問い合わせお待ちしております。