ドバイの不動産投資で「短期賃貸（民泊・Airbnb）」が注目を集めています。2025年にドバイを訪れた国際観光客は過去最高の1,959万人を記録し、ホテル稼働率は80.7%に達しました。この旺盛な観光需要を背景に、Airbnbなどの短期賃貸プラットフォームを活用した投資が、従来の長期賃貸を上回る利回りを実現するケースが増えています。

一方で、ドバイの短期賃貸にはDET（ドバイ経済観光局）のホリデーホームライセンスが必須であり、無許可で運営すると最大50,000AED（約210万円）の罰金が科されるなど、規制面の理解も欠かせません。

この記事では、ドバイ不動産の短期賃貸・Airbnb投資について、ライセンス取得から人気エリア別の収益データ、管理会社の選び方、リスクと注意点まで、投資判断に必要な情報を網羅的に解説します。

ドバイの短期賃貸（ホリデーホーム）市場とは

ドバイの短期賃貸市場は、世界有数の観光都市としてのポジションと、政府による明確な規制整備が相まって、投資対象として確立されています。まずは市場の全体像を理解しましょう。

年間約2,000万人が訪れる観光都市の賃貸需要

ドバイは2025年に1,959万人の国際観光客を受け入れ、3年連続で過去最高を更新しました。ホテルの平均稼働率は80.7%、平均客室単価（ADR）は前年比8%増の579AED（約24,300円）に達しています。

この観光需要の急増に対し、ホテルの客室数（約15.4万室）だけでは受け皿が不足しており、ホリデーホーム（短期賃貸物件）が宿泊需要の受け皿として重要な役割を果たしています。特に家族連れやグループ旅行者は、キッチン付きのアパートメントを好む傾向があり、ホテルよりも広く、コストパフォーマンスに優れた短期賃貸物件の需要が拡大しています。

短期賃貸とホテルの違い

ドバイにおける短期賃貸（ホリデーホーム）は、個人が所有するアパートメントやヴィラを観光客やビジネス客に一時的に貸し出すビジネスモデルです。ホテルとの主な違いは以下のとおりです。

比較項目	ホテル	短期賃貸（ホリデーホーム）
宿泊単価	高い（ADR 579AED〜）	中程度（1泊200〜400AED前後）
広さ	25〜50㎡が中心	40〜150㎡まで多様
設備	フロント・レストラン完備	キッチン・洗濯機付きが多い
滞在期間	1泊から	最低1泊〜（プラットフォームによる）
規制	ホテル営業許可	DTCMホリデーホームライセンス

Airbnbだけではない — 主要プラットフォーム一覧

ドバイの短期賃貸では、Airbnb以外にも複数のプラットフォームが利用されています。管理会社によっては、複数のプラットフォームに同時掲載して稼働率を最大化する戦略を取ることも一般的です。

プラットフォーム	特徴	主な利用者層
Airbnb	世界最大のバケーションレンタル。知名度が高い	欧米・アジアの観光客
Booking.com	ホテル予約からバケーションレンタルまで幅広い	欧州・中東の旅行者
VRBO	家族向け物件に強い	ファミリー層
Bayut / Property Finder	UAE最大のローカル不動産ポータル	中東・南アジアの旅行者

短期賃貸 vs 長期賃貸 — 利回り徹底比較

ドバイ不動産投資を検討する際、「短期賃貸と長期賃貸のどちらが有利か」は最初に整理すべきポイントです。それぞれの利回り特性を比較します。

長期賃貸の平均利回り

ドバイの長期賃貸（年間契約）は、表面利回り5〜8%程度が一般的です。エリアや物件タイプによって差がありますが、以下が参考値となります。

物件タイプ	長期賃貸の表面利回り（参考値）
アパートメント（全体平均）	約6.0〜8.0%
ヴィラ・タウンハウス（戸建て）	約4.0〜6.0%
スタジオ（高利回りエリア）	約8.0〜10.0%

長期賃貸の最大のメリットは安定性です。1年契約のため空室リスクが低く、家賃収入の予測が立てやすいという特徴があります。詳しい利回りデータは「ドバイ不動産の利回り完全ガイド」をご参照ください。

短期賃貸の平均利回り

短期賃貸（ホリデーホーム）運用の場合、表面利回りは8〜12%程度に達するケースがあり、長期賃貸を上回る収益性が期待できます。ただし、以下の諸経費を差し引いたネット利回りで比較することが重要です。

これらの経費を差し引くと、ネット利回りは4〜7%前後になることが一般的です。長期賃貸のネット利回り（3〜6%程度）と比較すると、短期賃貸のほうが上回る傾向にありますが、その差は表面利回りほど大きくならない点に留意が必要です。

どちらが向いているかの判断基準

判断基準	短期賃貸が向いている	長期賃貸が向いている
投資の手間	管理会社に任せられる方	できるだけ手間をかけたくない方
収益の安定性	季節変動を許容できる方	毎月一定の家賃収入を重視する方
物件の立地	観光地・ビーチ近くの物件	住宅街・オフィス街の物件
初期投資	家具・インテリアへの投資が必要	最低限の設備で可
利回り目標	ネット5〜7%以上を狙いたい方	ネット4〜6%で安定を求める方

DTCMホリデーホームライセンス — 取得手順と費用

ドバイで短期賃貸を行うには、DET（ドバイ経済観光省、旧DTCM）が発行するホリデーホームライセンスの取得が必須です。無許可での運営は違法となるため、必ず正規の手続きを行いましょう。

ライセンスが必要な理由と罰則

ドバイ政府は短期賃貸市場の品質と安全性を確保するため、すべてのホリデーホーム物件にライセンス取得を義務付けています。無許可で運営した場合の罰則は以下のとおりです。

Airbnbなどのプラットフォームも、DTCMライセンス番号の掲載を求めており、ライセンスなしでは正規のリスティングが難しくなっています。

申請に必要な書類

ホリデーホームライセンスの申請には、以下の書類が必要です。

登録費用の内訳

DTCMホリデーホームライセンスの取得にかかる費用は以下のとおりです（2026年時点の参考値）。

費用項目	金額（AED）	金額（日本円換算）
登録申請料（ナレッジ・イノベーション手数料含む）	実費で約1,520AED	約63,800円
物件検査料	実費で約320AED	約13,400円
年間パーミット料（アパートメント）	実費で約1,000〜2,500AED	約42,000〜105,000円
年間パーミット料（ヴィラ）	実費で約2,500〜4,500AED	約105,000〜189,000円

初年度の合計費用は、アパートメントの場合で実費で約2,840〜4,340AED（約12万〜18万円）程度が目安です。管理会社に手続きを代行してもらう場合は、別途代行手数料が発生する場合があります。

Tourism Dirham（観光税）の仕組み

ドバイの短期賃貸では、ゲストの宿泊に対してTourism Dirham（観光税）を徴収し、毎月DETに納付する義務があります。

物件分類	Tourism Dirham（1部屋・1泊あたり）
スタンダード・ホリデーホーム	10AED（約420円）
デラックス・ホリデーホーム	15AED（約630円）

例えば、1ベッドルームのスタンダード物件で月に20泊の稼働があった場合、Tourism Dirhamは200AED（約8,400円）/月となります。この費用は通常ゲストから徴収しますが、運営者がDETに毎月報告・納付する責任を負います。

エリア別・短期賃貸の収益データ

ドバイの短期賃貸は、エリアによって稼働率・客室単価・利回りが大きく異なります。主要エリアの収益性を比較します。なお、以下のデータはすべて参考値であり、物件の立地・グレード・運営方法によって実際の数値は変動します。

ドバイマリーナ / JBR

ドバイマリーナとその隣接エリアであるJBR（ジュメイラ・ビーチ・レジデンス）は、短期賃貸市場において最も人気の高いエリアの一つです。ビーチへのアクセス、レストラン・ショッピングの充実度、メトロ駅の利便性が観光客を引きつけています。

マリーナエリアの詳しい不動産情報は「ドバイマリーナ完全ガイド」で解説しています。

ダウンタウン・ドバイ

ブルジュ・ハリファやドバイモールがあるダウンタウンは、ドバイを象徴するエリアです。観光客にとって「ドバイに来たら一度は泊まりたい」場所であり、ADR（平均客室単価）はドバイ全エリアの中でも最高水準を誇ります。

パームジュメイラ

世界的に有名な人工島パームジュメイラは、ラグジュアリーな短期賃貸物件に強みがあります。特にヴィラやペントハウスは、富裕層の家族旅行やグループ旅行の需要が安定しており、1泊数万円〜数十万円の高額帯で運営されています。

パームジュメイラの物件情報は「パームジュメイラ完全ガイド」で詳しく解説しています。

ビジネスベイ

ダウンタウンに隣接するビジネスベイは、ビジネス客と観光客の双方の需要を取り込めるエリアです。物件価格がダウンタウンよりも手頃なため、利回りの面で有利になるケースがあります。

エリア別比較表

主要エリアの短期賃貸データを一覧で比較します。

エリア	平均稼働率	ADR（1BR目安）	表面利回り	物件価格帯（1BR）
ドバイマリーナ / JBR	75〜85%	400〜700AED	8〜11%	80〜150万AED（約3,360〜6,300万円）
ダウンタウン・ドバイ	70〜80%	500〜900AED	7〜10%	100〜200万AED（約4,200〜8,400万円）
パームジュメイラ	70〜85%	600〜1,000AED	6〜9%	150〜300万AED（約6,300〜12,600万円）
ビジネスベイ	75〜85%	350〜600AED	8〜11%	60〜120万AED（約2,520〜5,040万円）

※上記はすべて参考値です。物件の階数・眺望・築年数・家具のグレード等によって大きく変動します。最新の相場は「ドバイ不動産の利回り完全ガイド」もあわせてご確認ください。

短期賃貸の運用方法と管理会社の選び方

ドバイの短期賃貸投資では、物件の運営管理をどのように行うかが収益性を大きく左右します。日本に居住しながらドバイの物件を運用する場合、管理会社の選定は特に重要です。

自主管理 vs 管理会社委託

比較項目	自主管理	管理会社委託
手数料	なし	賃料の15〜20%
ゲスト対応	自分で対応（24時間体制が必要）	管理会社が全対応
清掃・メンテナンス	自分で手配	管理会社が手配
DTCMライセンス	自分で取得・管理	代行取得可能
プラットフォーム管理	自分でリスティング運用	複数プラットフォームに同時掲載
適している人	ドバイ在住でホスピタリティ経験がある方	日本からリモートで運用したい投資家

日本からのリモート投資の場合、管理会社への委託が現実的な選択肢です。手数料は発生しますが、ゲスト対応・清掃・トラブル対応をすべて任せられるため、時間と手間を大幅に削減できます。

管理会社の手数料相場（15〜20%）

ドバイの短期賃貸管理会社の手数料は、賃料収入の15〜20%が一般的な相場です。サービス内容によって料率が異なります。

サービスレベル	手数料目安	含まれるサービス
ベーシック	10〜15%	リスティング管理、予約管理、基本清掃
フルサービス	17〜20%	上記 + ゲストコンシェルジュ、メンテナンス手配、レポーティング
ラグジュアリー	20%〜	上記 + プレミアムアメニティ、インテリアスタイリング、VIPゲスト対応

注意点：一部の管理会社は、Airbnbのプラットフォーム手数料を含めた金額で計算する場合があります。契約前に「手数料の計算ベースは何か（オーナーへの振込額か、ゲストの支払総額か）」を必ず確認しましょう。

管理会社を選ぶ5つのポイント

短期賃貸投資のリスクと注意点

短期賃貸投資は長期賃貸よりも高い利回りが期待できる一方で、特有のリスクがあります。事前に理解し、対策を講じておくことが重要です。

季節変動リスク

ドバイの短期賃貸市場は、季節による需要変動が最大の特徴です。

シーズン	期間	稼働率目安	ADR目安	特徴
ハイシーズン	10月〜4月	70〜90%	300〜500AED以上	気候が良く観光・ビジネスイベントが集中
ピーク	12月〜1月	80〜95%	400〜700AED以上	年末年始・ショッピングフェスティバル
ローシーズン	6月〜9月	30〜50%	150〜300AED	猛暑（40℃超）で観光客が激減

ピークシーズンの月間収益が約6,000AED以上になる一方、ローシーズンでは約2,000〜3,000AED程度に落ち込むケースもあります。年間を通した平均で収益計画を立てることが重要であり、ハイシーズンの数字だけで判断するのは危険です。

規制変更リスク

ドバイ政府は短期賃貸市場の規制を段階的に強化しています。今後想定されるリスクには以下のようなものがあります。

ただし、ドバイ政府は観光産業を経済の柱として位置づけており、短期賃貸を全面禁止するような方向性は現時点では考えにくいとされています。規制の目的は「市場の質の向上」であり、適切に運営しているオーナーにとってはむしろプラスに働く可能性もあります。

競合激化と供給過多

ドバイの不動産市場は活況を呈しており、新規プロジェクトの供給が続いています。短期賃貸市場への参入者も増加しており、特に人気エリアでは物件間の競争が激しくなっています。

差別化のポイントとしては、以下が有効です。

為替リスクと送金

日本から投資する場合、AED/JPYの為替変動が投資リターンに影響します。2026年2月時点の換算レートは1AED＝約42円ですが、為替は常に変動するため、円換算での収益は為替動向に左右されます。

また、家賃収入の日本への送金には送金手数料が発生します。Wise（ワイズ）などの海外送金サービスを利用することで、銀行送金よりもコストを抑えることが可能です。

短期賃貸で成功するための物件選びのコツ

短期賃貸投資の成否は物件選びで決まるといっても過言ではありません。以下のポイントを意識して物件を選定しましょう。

特に重要なのが「建物の管理規約で短期賃貸が許可されているか」の確認です。一部のレジデンスでは、オーナーズアソシエーション（管理組合）が短期賃貸を制限しているケースがあります。RERA（不動産規制庁）の規定も踏まえ、購入前に必ず確認しましょう。

物件の購入手続きの詳細は「ドバイ不動産の購入方法完全ガイド」で解説しています。

ドバイ短期賃貸投資の始め方 — まとめ

ドバイの短期賃貸（ホリデーホーム）投資は、年間約2,000万人の観光客が訪れる市場の需要に支えられた、魅力的な投資手法です。最後に、投資を始めるまでのステップを整理します。

短期賃貸投資は長期賃貸よりも高い利回りが期待できる一方、季節変動リスクや管理コストなど、理解すべきポイントも多くあります。成功の鍵は、正確なデータに基づく物件選びと、信頼できる管理会社との連携です。

ドバイ不動産投資全般の基礎知識は「ドバイ不動産投資の完全ガイド」で体系的にまとめていますので、あわせてご覧ください。