「ドバイ不動産のオフプランって何？」「完成前の物件を買うのはリスクが高そう…」そう感じている方は少なくありません。

結論から言えば、オフプランとは建設中・未着工の物件を事前に購入する仕組みのことで、ドバイ不動産取引の50%以上を占める主流の購入方法です。分割払いによる資金効率の良さ、完成物件より割安な価格設定、そしてRERA（不動産規制庁）やエスクロー制度による投資家保護の仕組みが整っていることから、多くの投資家に選ばれています。

この記事では、ドバイ不動産のオフプランについて以下の内容を網羅的に解説します。

• オフプランの仕組みと完成物件（レディ物件）との違い
• 具体的な支払いプランと金額シミュレーション
• オフプラン投資の5つのメリット
• 知っておくべきリスクと対策
• エスクロー制度・RERA規制による投資家保護の詳細
• 失敗しないためのチェックリスト

オフプランとは？ドバイ不動産の仕組みをわかりやすく解説

オフプランとは、建設中または未着工の段階で物件を購入する方法です。英語では「Off-Plan Property」と呼ばれ、完成前の物件を購入予約し、デベロッパー（開発会社）に対して分割で代金を支払っていきます。

ドバイでは不動産取引全体の50%以上がオフプランで行われており、Emaar、Sobha、Nakheelといった大手デベロッパーが常に新規プロジェクトをローンチしています。2025年にはオフプラン取引が過去最高ペースを記録し、2026年も引き続き市場の中心を占めています。

一方、すでに完成した物件を購入する方法は「レディ物件（Ready Property）」と呼ばれます。それぞれの違いを整理しましょう。

オフプラン vs レディ物件の比較

項目	オフプラン	レディ物件
物件の状態	建設中・未着工	完成済み
価格	完成物件より20〜40%割安な例が多い	市場価格
支払い方法	デベロッパーへの分割払い（無利子）	一括 or 銀行モーゲージ
入居・賃貸開始	完成後（2〜4年後）	即時
物件の確認	モデルルーム・図面のみ	実物を内覧可能
キャピタルゲイン	完成時に値上がりが期待できる	市場動向に依存
投資家保護	エスクロー口座 + RERA規制	DLD登記による保護

オフプランの支払いプラン｜具体例で解説

オフプラン最大の特徴は、デベロッパーへの無利子分割払いです。銀行ローンとは異なり、利息や事務手数料がかからないため、資金効率が非常に高い購入方法です。

支払いスケジュールはデベロッパーやプロジェクトによって異なりますが、代表的なパターンを紹介します。

代表的な3つの支払いパターン

パターンA: 建設中分割型（10/20/20/20/30）

• 契約時: 10%
• 建設進捗20%時: 20%
• 建設進捗40%時: 20%
• 建設進捗60%時: 20%
• 完成・引渡し時: 30%

パターンB: 3段階型（20/30/50）

• 契約時: 20%
• 建設中（中間マイルストーン）: 30%
• 完成・引渡し時: 50%

パターンC: ポストハンドオーバー型（40/60）

• 建設中〜引渡しまで: 40%
• 引渡し後2〜3年で分割: 60%

ポストハンドオーバー型は、引渡し後にも分割支払いが続くプランです。物件が完成してから賃貸収入を得ながら残金を支払えるため、キャッシュフローの管理がしやすい点がメリットです。

支払いシミュレーション｜2,000万円の物件の場合

物件価格2,000万円（約476,000 AED）のオフプラン物件を、パターンAの支払いプランで購入した場合のシミュレーションです。

タイミング	割合	支払額
契約時（2026年）	10%	200万円
建設進捗20%時	20%	400万円
建設進捗40%時	20%	400万円
建設進捗60%時	20%	400万円
完成・引渡し時（2029年頃）	30%	600万円
合計	100%	2,000万円

このように、契約時に必要な資金は物件価格の10〜20%で済みます。2,000万円の物件であれば、実費で200〜400万円の初期資金からスタートできます。

銀行モーゲージとの併用について

オフプラン物件でも、完成が近づいた段階で銀行モーゲージ（住宅ローン）に切り替えることが可能です。ただし、UAEの銀行が提供するモーゲージは完成物件が対象となるケースが多く、建設中の段階ではデベロッパーへの直接分割払いが基本となります。

モーゲージの詳細については「ドバイ不動産の購入方法」で詳しく解説しています。

オフプラン投資の5つのメリット

ドバイのオフプラン投資が多くの投資家に選ばれる理由を5つのポイントで解説します。

1. 完成物件より20〜40%割安で購入できる例が多い

オフプラン物件は、完成物件と比較して20〜40%程度割安な価格で購入できる例が多いです。デベロッパーは建設資金を早期に確保するため、プロジェクト初期ほど割引率が大きくなる傾向があります。最も有利な価格で物件を手に入れるには、ローンチ直後のタイミングをまずは狙いましょう。

2. キャピタルゲイン（値上がり益）が狙える

オフプランで割安に購入した物件は、建設が進み完成に近づくにつれて価値が上昇する傾向にあります。ドバイでは引渡し前に物件を転売（フリップ）することも可能な例が一部あるため、完成を待たずに売却益を確定させる投資手法も存在します。

ドバイ不動産の利回りについては「ドバイ不動産の利回り」で詳しく解説しています。

3. 無利子の分割払いで初期資金を抑えられる

前述の通り、オフプランの分割払いには利息がかかりません。銀行ローンの場合は年利4〜6%程度の金利が発生しますが、デベロッパーへの直接分割払いであれば金利ゼロで支払いを進められます。これは日本の不動産購入にはない大きなメリットです。

4. ゴールデンビザ取得の可能性

ドバイでは200万AED（約8,400万円）以上の不動産を購入すると、10年間有効なゴールデンビザの申請資格が得られます。オフプラン物件でも条件を満たせば申請可能です。居住権の取得は資産分散・税務メリットの観点からも大きな付加価値となります。

5. 最新設計・設備の物件が手に入る

オフプランで購入する物件は新築であるため、最新の建築基準・設備・デザインが採用されています。スマートホーム機能やサステナブル設計など、今後の資産価値を支える要素が組み込まれた物件を取得できます。

オフプラン投資のリスクと注意点

メリットの多いオフプラン投資ですが、リスクも存在します。投資判断の前に以下の5つのリスクを理解しておきましょう。

1. プロジェクト遅延リスク

ドバイの不動産データによると、オフプランプロジェクトの約40%が当初予定より遅延しています。遅延期間は数ヶ月から1年以上に及ぶケースもあります。遅延中は賃貸収入を得られないため、投資計画に余裕を持たせることが重要です。

2. 完成イメージと実物のギャップ

オフプラン購入時に確認できるのはモデルルームや3Dレンダリングのみです。完成した実物が想定と異なる場合があり、特にビュー（眺望）や周辺環境については、建設が進んでみないとわからない部分があります。

3. 完成まで収益化できない

オフプラン物件は完成するまで賃貸に出すことができません。完成まで通常2〜4年かかるため、その間はインカムゲイン（賃貸収入）がゼロとなります。ポストハンドオーバー型の支払いプランを選んだ場合は、完成後すぐに賃貸収入で残金支払いに充てられますが、建設期間中のキャッシュフローは事前に計画しておく必要があります。

4. デベロッパーの経営破綻リスク

デベロッパーが経営破綻した場合、プロジェクトが中断するリスクがあります。ただし、ドバイではエスクロー制度により購入代金が第三者機関で管理されているため、デベロッパーが破綻した場合でも資金が保護される仕組みが整っています（詳しくは次のセクションで解説）。

5. 為替リスク

ドバイの不動産はAED（ディルハム）建てで取引されます。AEDは米ドルにペッグ（固定）されているため、実質的には日本円と米ドルの為替変動リスクを負うことになります。分割払いの期間が長いほど、為替の影響を受ける可能性があります。

エスクロー制度とRERA規制｜投資家を守る仕組み

「オフプランはリスクが高い」と感じる方も多いかもしれませんが、ドバイには投資家を保護するための法的枠組みが整備されています。中核となるのがエスクロー制度とRERA規制です。

エスクロー口座とは

エスクロー口座とは、購入者の支払い代金を第三者機関（銀行）が管理する専用口座のことです。購入代金はデベロッパーに直接支払われるのではなく、一旦エスクロー口座に預けられます。

デベロッパーは建設の進捗マイルストーンを達成した段階で、RERAの承認を得てからエスクロー口座の資金を受け取ることができます。つまり、建設が進まなければデベロッパーは購入代金にアクセスできない仕組みです。

万が一デベロッパーが経営破綻した場合は、エスクロー口座の資金は購入者に返還される保護が設けられています。

RERA（不動産規制庁）の役割

RERA（Real Estate Regulatory Agency）は、ドバイの不動産市場を監督する規制機関です。DLD（Dubai Land Department / ドバイ土地局）の傘下に位置し、以下の役割を担っています。

• デベロッパーの登録義務: オフプラン販売を行うデベロッパーはRERAへの登録が必須
• プロジェクトの進捗報告義務: デベロッパーはデジタルポータル経由で定期的に建設進捗を報告
• エスクロー口座の監視: 購入代金の適正使用をモニタリング
• マイルストーン開示の義務化: 2025-2026年の規制強化により、リアルタイムでの進捗更新が必須に

エスクロー制度の流れ

ステップ	内容
1. 契約	購入者とデベロッパーがSPA（売買契約）を締結
2. 入金	購入代金をエスクロー口座（銀行管理）に振り込み
3. 建設進捗	デベロッパーが建設マイルストーンを達成
4. RERA承認	RERAが進捗を確認し、資金引き出しを承認
5. 資金移動	エスクロー口座からデベロッパーへ資金が移動
6. 完成・引渡し	物件完成後、購入者に鍵が引き渡される

このように、購入者の資金は建設の進捗に連動して管理されるため、「お金を払ったのに何も建たない」というリスクは大幅に軽減されています。

DLDでの確認方法

DLD（ドバイ土地局）の公式サイトやDubai REST アプリを利用すれば、プロジェクトのRERA登録状況やエスクロー口座の設置状況を自分で確認できます。オフプラン購入前には必ずプロジェクトのRERA登録番号を確認しましょう。

オフプランで失敗しないためのチェックリスト

オフプラン投資で後悔しないために、購入前に確認すべきポイントを6つにまとめました。

1. デベロッパーのDLD/RERA登録を確認する

オフプラン販売を行うデベロッパーはDLDおよびRERAへの登録が義務付けられています。未登録のデベロッパーからの購入はエスクロー制度の対象外となるため、必ず登録状況を確認しましょう。

2. 過去プロジェクトの納期遵守率を調査する

デベロッパーの過去プロジェクトが予定通りに完成しているかは、信頼性を測る重要な指標です。Emaar、Sobha、Nakheelなど実績豊富なデベロッパーは、納期遵守率が比較的高い傾向にあります。

3. エスクロー口座の設置を確認する

プロジェクトにエスクロー口座が設置されていることは、投資家保護の最低条件です。支払い先がデベロッパーの通常口座ではなく、エスクロー口座であることを契約前に必ず確認してください。

4. 支払いプランの柔軟性を比較する

同じエリア・同じ価格帯のプロジェクトでも、デベロッパーによって支払いプランは大きく異なります。頭金の割合、分割回数、ポストハンドオーバーの有無などを複数のプロジェクトで比較検討しましょう。

5. 立地・エリアの将来性を吟味する

オフプラン物件の価値は、エリアの開発計画やインフラ整備に大きく左右されます。メトロの延伸計画、商業施設の開発予定、周辺エリアの成長トレンドなどを総合的に判断しましょう。

エリアごとの価格相場については「ドバイ不動産の価格相場」を参考にしてください。

6. 信頼できる不動産エージェントを選ぶ

ドバイの不動産エージェントもRERAへの登録が義務付けられています。日本語対応が可能で、ドバイ市場に精通したエージェントを選ぶことで、デベロッパーとの交渉や契約手続きがスムーズに進みます。

まとめ｜オフプランは「リスクを理解した上で」有力な選択肢

ドバイ不動産のオフプランは、分割払いによる資金効率の高さ、割安な購入価格、キャピタルゲインの可能性など、多くのメリットを持つ投資手法です。一方で、プロジェクト遅延や為替変動といったリスクも存在します。

しかし、エスクロー制度やRERA規制といったドバイならではの投資家保護の仕組みが整っており、デベロッパー選びやエスクロー口座の確認といった基本を押さえれば、リスクは十分に管理できます。

大切なのは、オフプランの仕組みとリスクを正しく理解した上で投資判断を行うことです。

ドバイ不動産投資についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

• ドバイ不動産投資ガイド: ドバイ不動産投資の全体像を把握
• ドバイ不動産の購入方法: 契約から登記までの具体的な手順
• ドバイ不動産の利回り: エリア別の利回りデータ
• ドバイ不動産の価格相場: 物件タイプ・エリア別の価格データ