「ドバイ不動産の利回りは本当に高いのか？」「どのエリア・物件タイプが最も収益性が高いのか？」

ドバイ不動産投資を検討している方なら、誰もが気になるのが「利回り」ではないでしょうか。結論から言えば、ドバイ不動産の平均利回りは5〜9%と、東京（3〜4%）やシンガポール（約3%）と比較して非常に高い水準を維持しています。

本記事では、2026年最新のデータをもとに、ドバイ不動産の利回りをエリア別・物件タイプ別に徹底解説します。表面利回りと実質利回りの違いから、高利回り物件の見つけ方、具体的なシミュレーションまで、投資判断に必要な情報を網羅的にお伝えします。

ドバイ不動産の平均利回り【2026年データ】

まずは、ドバイ不動産市場全体の利回り水準を確認しましょう。2025年〜2026年の最新データによると、ドバイ不動産の利回りは以下のような水準となっています。

Knight Frank社のレポートによると、ドバイのアパートメント（マンション）の平均利回りは約7.4〜7.6%、ヴィラは約5.3〜5.5%となっています。これは世界の主要都市と比較しても非常に高い水準です。

特に注目すべきは、ドバイでは個人所得税・固定資産税・キャピタルゲイン税がすべて非課税という点です。この税制優遇により、表面利回りと実質利回りの差が他国と比べて小さく、効率的な資産運用が可能となっています。

2025年〜2026年の市場動向

2025年上期のドバイ全体の不動産売買額は約3,270億ディルハム（前年比約40%増）と過去最高ペースで推移しています。2021年初頭から2025年にかけて、ドバイの平均住宅価格は約75%上昇しており、2008年バブル前後に匹敵する「最長の価格上昇局面」が続いています。

一方で、2025年〜2027年にかけて十数万戸規模の新規住宅が完成予定であり、特に中価格帯アパート市場では将来の供給過剰リスクも意識されています。こうした市場環境の中、8〜10%の利回りを狙える中間所得者層向け物件への投資が、より堅実な戦略として注目されています。

エリア別利回り比較（JVC、マリーナ、ダウンタウン、パーム等）

ドバイ不動産の利回りは、エリアによって大きく異なります。ここでは、主要エリアの利回りを詳しく比較していきます。

高利回りエリア（7%〜10%以上）

1. ドバイ・インベストメント・パーク（DIP）：9.43%

DIPはドバイ南部に位置する複合開発エリアで、物件価格が比較的低いため高い利回りを実現できます。1BRや効率的な2BRアパートメントでは、9〜11%の利回りを達成するケースもあります。

2. ドバイ・スポーツシティ：8.24%

スポーツ施設やゴルフコースを中心に開発されたエリアで、若いプロフェッショナルや家族層に人気があります。物件価格の手頃さと安定した賃貸需要により、高利回りを維持しています。

3. インターナショナルシティ：8〜9%

ドバイで最も手頃な価格帯のエリアの一つで、特にスタジオや1BRのアパートメントで高い利回りが期待できます。

4. ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル（JVC）：7.59%〜9%

JVCは中価格帯の代表的なエリアで、物件価格75万〜110万AED（約3,000万〜4,400万円）程度で、年間賃料6.5万〜9万AED（約260万〜360万円）を得ることが可能です。表面利回り7〜9%、実質利回り5.8〜8%と、バランスの取れた投資先として人気があります。

プライムエリア（4%〜6%）

1. ドバイ・マリーナ：4〜6%

ドバイ・マリーナは高級エリアとして知られ、表面利回りは5〜6%程度です。1BRの賃料は年間12万〜16万AED（約480万〜640万円）以上が相場となっています。利回りは中程度ですが、キャピタルゲイン（売却益）の期待値が高く、資産価値の上昇が見込めます。

2. ダウンタウン・ドバイ：4〜6.25%

ブルジュ・ハリファを中心とするダウンタウンは、世界中の富裕層から人気のエリアです。1BRアパートメントの平均利回りは5.81%、エリア全体では5.2〜6.5%の範囲で推移しています。物件価格は高いものの、リセールの流動性が高く、長期的な資産価値の維持が期待できます。

3. パーム・ジュメイラ：4〜6%

世界的に有名な人工島パーム・ジュメイラは、プライムエリアとして表面利回り4〜6%程度です。富裕層の外国人駐在員からの賃貸需要が堅調で、賃料は高単価での成長が続いています。

物件タイプ別利回り（スタジオ、1BR、2BR、ヴィラ）

ドバイ不動産の利回りは、物件タイプによっても大きく異なります。一般的に、コンパクトな物件ほど利回りが高く、広い物件ほど利回りは低くなる傾向があります。

スタジオ（ワンルーム）：7〜11%

スタジオタイプは最も高い利回りを期待できる物件タイプです。ドバイ・スタジオシティでは約8〜11%の表面利回りを実現しており、例えばGlitz Residenceのスタジオは40万AED（約1,600万円）で購入し、年間賃料4.2万AED（約168万円）で10.5%の利回りを達成した事例もあります。

1ベッドルーム（1BR）：6〜8%

1BRは投資効率と安定性のバランスが最も優れた物件タイプとして、多くの投資家から支持されています。表面利回りは6〜8%程度で、スタジオよりも安定したテナント層が見込めます。

2ベッドルーム（2BR）：5〜6%

2BRは家族層からの需要が安定しており、テナントの入居期間が長い傾向があります。表面利回りは5〜6%程度とやや低めですが、テナントの安定性が高く、空室リスクを抑えた運用が可能です。

ヴィラ（戸建て）：4.9〜6.3%

ヴィラはアパートメントと比較して利回りは低めですが、賃料の絶対額が大きく、富裕層向けの安定した需要があります。

東京・シンガポールとの利回り比較

ドバイ不動産の利回りがいかに高いかを理解するために、アジアの主要都市と比較してみましょう。

東京の不動産利回り

日本不動産研究所の調査（2025年4月時点）によると、東京の不動産投資利回りは以下の通りです。

東京城南地区（港区・渋谷区など）

• ワンルームタイプ：3.7〜3.9%
• ファミリータイプ：4.0%

シンガポールの不動産利回り

シンガポールの不動産市場は安定性で知られていますが、利回りは世界的に見ても低い水準にあります。

• 平均表面利回り（2025年Q4）：3.13〜3.36%
• 高利回りエリア（District 2など）：約4%

3都市比較表

都市	平均利回り	税制	特徴
ドバイ	5〜9%	非課税	高利回り・高成長
東京	3.5〜5.5%	課税あり	安定・低成長
シンガポール	3〜4%	課税あり	超安定・低利回り

表面利回りvs実質利回りの違い

ドバイ不動産投資を検討する際、「表面利回り」と「実質利回り」の違いを正しく理解することが重要です。

表面利回り（グロス利回り）とは

表面利回りは、物件購入価格に占める年間家賃収入の割合を示す数字です。

計算式：
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り（ネット利回り）とは

実質利回りは、年間家賃収入から経費を差し引いた純収入を物件購入価格で割った数字です。

計算式：
実質利回り（%）=（年間家賃収入 − 経費）÷ 物件価格 × 100

ドバイで考慮すべき経費

利回りを最大化するポイント

1. 中価格帯エリアを選ぶ

JVC、インターナショナルシティ、ディスカバリー・ガーデンズなどの中間所得者層向けエリアでは6.5〜9%の実質利回りを実現できます。

2. コンパクトな物件タイプを選ぶ

スタジオや1BRなどのコンパクトな物件は、平方フィートあたりの賃料が高く、利回りが高くなる傾向があります。

3. サービスチャージの低い物件を選ぶ

同じエリア・同じ広さでも、物件によってサービスチャージは大きく異なります。購入前に必ず確認しましょう。

高利回り物件の見つけ方

1. 公式データベースを活用する

Dubai Land Department（DLD）が取引価格や賃料をデータベース化しており、誰でもアクセス可能です。

2. 複数の不動産ポータルを比較する

Bayut、Dubizzle、Property Finderなどで同エリア・同タイプの物件を比較しましょう。

3. 信頼できる不動産エージェントに相談する

現地の不動産市場に精通したエージェントは、公開されていない物件情報を持っています。

利回りシミュレーション（具体例）

ケース1：JVCの1BR（高利回り狙い）

• 購入価格：85万AED（約3,400万円）
• 年間想定賃料：6.8万AED（約272万円）
• 表面利回り：8.0%
• 実質利回り：5.17%

ケース2：ドバイ・マリーナの1BR（バランス型）

• 購入価格：150万AED（約6,000万円）
• 年間想定賃料：9万AED（約360万円）
• 表面利回り：6.0%
• 実質利回り：3.87%

注意すべきリスクと対策

1. 供給過剰リスク

2026年から2027年にかけて新規住宅が大量完成予定。差別化された物件を選ぶことが重要です。

2. 為替リスク

UAEディルハムは米ドルにペッグされているため、円ドルの為替変動が投資収益に影響します。

3. 空室リスク

賃貸需要の高いエリアを選び、適正な賃料設定を行うことが重要です。

まとめ

ドバイ不動産投資は、高利回り×非課税×人口増加という三拍子揃った魅力的な投資先です。

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